Edito
La déflation, la pince et la bulle
Fin Février 2010 le FMI a surpris le monde des banques centrales en déclarant qu'il faudrait peut être prévoir de laisser «filer» l'inflation jusqu'à 4 % l'an au lieu des 2 % visés par la BCE notamment, et ceci «afin d'éviter une déflation» qui serait catastrophique pour les économies, la finance, l'épargne donc pour l'immobilier.
La déflation se traduit par une baisse de valeurs des actifs et est une spirale redoutable dont il est très difficile de sortir, le Japon depuis près de 20 ans nous le démontre. C'est une situation paradoxale où même si le cash-flow positif d'un placement subsiste (le flux), la valeur de l'actif s'appauvrit (le stock) et le flux ne compense pas la baisse en stock. La déflation c'est s'appauvrir par ses actifs, ce qui est un comble.
Or l'immobilier entre dans une période de pincement, croisons les doigts que cela ne devienne pas un effet ciseaux. Ceci en raison de la situation économique qui ne se redressera pas réellement cette année (il nous faudra sans doute 2 à 3 ans pour rattraper les destructions de richesses consécutives aux années 2008, 2009) et de la situation dégradée de l'emploi : (le PIB se redressera en %, pas l'emploi en nombre), or le lien entre la macro-économie et l'immobilier est l'emploi, tant pour l'habitation que l'immobilier d'entreprise : à titre d'exemple 50 000 emplois de bureau supprimés (en 2009 en RIF), libèrent un million de m2 environ qui s'ajoutent au parc de bureaux disponible.
C'est-à-dire que si le PIB progresse entre 1 et 2 % l'an pendant 2 à 3 ans, les créations d'emplois ne combleront pas rapidement les surfaces disponibles et les loyers réels ne se redresserons donc pas globalement, malgré des effets d'annonce de loyers faciaux à venir.
Or comme pendant le même temps, la crise financière devenant monétaire pour certains pays de l'Euro (les PIGS !), les taux de placement et de financement de la zone Euro sont appelés à augmenter, (OAT Grecques à 6,5 % l'an !) : parallèlement les primes de risques appliquées à l'immobilier ne baisseront probablement pas, par simples analyses comparatives.
La baisse des taux de rendement qui avait donc sauvé les valeurs des actifs lors de la baisse des cash-flows des années 2002/2004 ne semble donc pas possible raisonnablement : la pince se referme sur le risque de la déflation.
Cerise sur le gâteau : les banques Centrales (FED, BCE, BOE …) maintiennent des taux de refinancement très bas (0,25 à 1,5 %) pour soutenir l'économie par un accès facilité au crédit pas cher. Ce faisant, les conditions de création de nouvelles bulles spéculatives (théorie de Fischer) existent, situation similaire aux années 2002/2004 qui a engendré la crise de 2007/2008. Paradigme du paradoxe, les liquidités abondent au niveau mondial (cash is king), les taux d'emprunt très faibles au regard de l'inflation incitent à rechercher des effets de levier spéculatifs, donc de créer des bulles que la baisse des valeurs des actifs dans une ambiance de déflation, accélérerait et justifierait techniquement.
Allons nous voir apparaître des «bulles déflatives (1)» dans l'espoir de bulles spéculatives ?
Du jamais vu réellement, situation potentielle intellectuellement passionnante mais économiquement dangereuse.
Nous n'en sommes pas là, mais la finance ne peut donc pas dominer de la sorte l'immobilier à peine d'y perdre encore une fois l'argent des autres et d'appauvrir durablement les patrimoines y compris les siens.
(1)Cette notion sera développée dans un article à paraître.
Alain Béchade
FRICS,
Professeur au CNAM,
Directeur de l’ICH