Edito
Taux d'intérêt : le prévisible retour de bâton et conséquences sur l'immobilier
L'ère des bas taux d'intérêt n'est pas révolue, mais il faut déjà anticiper la fin d'une telle configuration et ses conséquences.
Du côté des taux à court terme, les banques centrales des pays avancés n'ont pas de raison de se précipiter : la reprise est engagée mais modérée, l'inflation est sous contrôle, et le principal défi des prochains mois consiste à freiner la montée du chômage. La Fed américaine devrait maintenir son taux directeur à un niveau voisin de 0% pendant l'essentiel de 2010, tout comme la Banque du Japon. La Banque d'Angleterre a toutes les raisons de rester à 0,5%. Quant à la BCE, il faut espérer qu'elle maintiendra son taux directeur à 1% sur la quasi-totalité de l'année. Gare à la grande banque centrale qui tirerait la première et qui prendrait ainsi l'initiative de renforcer sa devise au risque de peser sur la compétitivité des entreprises domestiques et donc sur la reprise !
Pour les taux longs, le retournement pourrait aller plus vite. Il existe aujourd'hui une bulle sur une partie du marché obligataire, celle qui accueille les titres d'Etat. Face à la montée des déficits publics et des dettes publiques, les marchés sont menacés d'indigestion. Vis-à-vis des maillons faibles (Grèce, Italie, Portugal, Espagne) mais aussi des pays les mieux notés actuellement (dont les Etats-Unis). Je ne m'attends pas nécessairement dans les six prochains mois, mais en deuxième moitié de 2010 ou en 2011, à une remontée significative des taux longs dans le monde, sur les obligations d'Etat mais aussi sur les obligations privées car les spreads de signature n'ont pas de raison de s'effondrer, loin de là...
La remontée des taux ne devrait pas, en 2010-2011, casser la reprise mais elle risque de la freiner.
Dans le nouveau cycle qui va s'amorcer pour ces taux, l'important, comme toujours, sera de comparer les taux réels et les taux de croissance de l'activité, car de cet écart dépend l'ampleur du surendettement des emprunteurs (publics et privés).
Pour l'immobilier d'entreprise comme pour l'immobilier résidentiel, le retour de bâton sur les taux pourra être «digéré» par les opérateurs concernés s'il est plus que compensé par d'autres facteurs pertinents : le regain général d'activité, le maintien des dispositifs financiers et fiscaux de soutien, l'importance des investissements en provenance des non-résidents et des pays à capacité d'épargne (fonds d'investissement, fonds souverains du Golfe, d'Asie, etc). Mais la transition des prochains mois risque d'être compliquée par la poursuite de la montée du chômage et ses conséquences sur les revenus et le climat social en général. On peut au moins penser que la nouvelle donne des taux, par delà ses côtés négatifs, permettra de freiner un peu, sans l'empêcher, le retour de la spéculation dans le secteur immobilier.
Christian de Boissieu
Professeur
à l’Université de Paris Panthéon – Sorbonne,
Conseiller économique de la CCIP